Eintrag #26 - Vergleichen lohnt sich!

Nachdem die angebotenen Kosten für unsere Erdarbeiten deutlich über unseren Erwartungen liegen, habe ich ein paar Vergleichsangebote für das Erstellen der Baustraße eingeholt. Im Prinzip muss der Mutterboden (ca. 0,5m) auf 80m² entfernt und die ganze Sache dann mit Betonrecycling bis kurz unter Straßenniveau angefülllt werden. Bei dem Rostow-Angebot entfallen gut 3500€ auf die Baustraße. Die Vergleichsangebote haben gezeigt, dass man hier auch deutlich günstiger fahren kann. Es lohnt sich also durchaus, nicht gleich den bequemen Weg zu wählen und auch nach Alternativen zu schauen.

Am Montag, den 04.05.2015 soll es dann soweit sein und die Bauarbeiten werden beginnen. Wir bleiben gespannt!

Eintrag #25 - Letzte Vorbereitungen

Am 24.04.2015 hat der Vermesser die Gebäudeecken abgesteckt und einen Höhenpunkt als Referenz auf dem Bordstein an der Straße gesetzt. Prompt flatterte auch schon die Rechnung dafür ins Haus und wir haben festgestellt, dass es sich offensichtlich um sehr luxuriöse Holzpfähle für die Absteckung handeln muss. Aber die Preise waren uns ja schon im Vorfeld bekannt.

Absteckungsplan

Weiterhin kam Post von Eurawasser mit einem Angebot zur Erstellung eines Wasseranschlusses. Es soll ein Schacht an der Grundstücksgrenze gesetzt werden, in dem auch die Wasseruhr untergebracht sein wird. Direkt daran wird dann der Bauwasseranschluss angeschlossen.

Am 25.05.2015 haben wir dann auch die 2. Ratenforderung von Rostow erhalten. Zweit Tage später stand das Treffen mit unserem Bauleiter am Grundstück an, um die notwendigen Erdarbeiten abzustimmen. Zusätzlich war auch der Tiefbau-Subunternehmer von Rostow vor Ort. Wir haben festgelegt, dass die Bodenplatte so nivelliert wird, dass der fertige Fußboden später 40cm über der Straße liegt. Die Baustraße (16 x 5m) soll rechts neben dem Haus errichtet werden und dient später als Zufahrt und Unterbau für den Carport.

Wir hatten, basierend auf der Kostenschätzung des Rostow-Vertriebs, eine Summe von 5000€ für die Erdarbeiten kalkuliert. Ein aktualisiertes Angebot, welches unser Bauleiter uns nach dem vor-Ort-Termin gesendet hat, hat uns dann doch "umgehauen", da dort 8973€ angesetzt wurden.

Laut Aussage unseres Bauleiters können die Bauarbeiten nun umgehend starten, nachdem wir das Angebot für die Erdarbeiten bestätigt haben. Wir haben uns hier jedoch noch vorbehalten, ein paar alternative Angebote für die Baustraße einzuholen. Die Arbeiten zur Gründung des Hauses lassen wir in jedem Fall vom Rostow-Sub ausführen, um hier nicht unsere Gewährleistungsansprüche gegenüber Rostow zu verlieren.

Zusätzlich habe ich mich nochmal um die Bereitstellung des Baustromanschlusses gekümmert und vereinbart, dass der Kasten am 04.05.2015 aufgestellt werden soll. Dann muss noch der Zähler eingesetzt und angeschlossen werden.

Eintrag #24 - Post vom Bauamt

Heute haben wir Post vom zuständigen Bauamt aus Güstrow erhalten. Darin enthalten waren zwei Formulare (Baubeginnanzeige und Anzeige bei Nutzungsbeginn) und ein Infoblatt der BG Bau zum Thema Versicherung. Die Baubeginnanzeige wird von uns gegengezeichnet, an Rostow weitergeleitet, dort mit weiteren Informationen versehen (Baubeginn, Name des Bauleiters etc.) und schließlich wieder ans Amt zurückgesendet.

Ein kurzes Telefonat mit unserem Bauleiter hat ergeben, dass der Vermesser morgen die Absteckung für die Gebäudeecken vornimmt und wir uns Anfang kommender Woche vor Ort treffen werden, um nochmals die Höhenlage und die notwendigen Erdarbeiten zu besprechen. So langsam scheint die Sache in Gang zu kommen...

Eintrag #23 - Das Bauanlaufgespräch

Am 21.04.2015 fand unser sog. Bauanlaufgespräch statt. Unser Bauleiter Herr Streit hat uns ins Büro von Rostow eingeladen, um gemeinsam mit uns einige Punkte vor Baubeginn zu klären und Details festzulegen. Der Übersicht halber hier eine lose Liste mit den wichtigsten diskutierten Punkten: 

• Kontrolle und Bestätigung der Wandplanung
• vorläufige Festlegung der Höhenlage des Hauses
• das einstufige Eingangspodest entfällt gegen eine Gutschrift von 200€
• es wird eine Baustraße auf Seite des späteren Carports geben
• keine weitere Zufahrt zum Bau, allerdings wird dann zusätzlich eine Betonpumpe benötigt, der Aufpreis beträgt jeweils 400€ für 2 Einsätze (Fundament und Bodenplatte)
• ein Angebot für Erdarbeiten wird nach einem vor-Ort-Termin (nach erfolgter Absteckung durch Vermesser) von Rostow erstellt
• Dachziegel ausgewählt → Röben “Monza Plus” schiefergrau
• die Putzfassade erhält eine Körnung von 2mm
• Dachrinne in titanzink (grau)
• Fallrohre links neben dem Hauseingang und links neben der Terassentür an der Küche
• Traufkasten und Gaubenfront werden in Eigenleistung lasiert
• mit dem Carport-Bau kann begonnen werden, sobald die Rüstung abgebaut ist (ca. halbe Bauzeit)
• Dachbinder werden imprägniert (man kann auch die Bio-Variante ohne Holzschutz wählen)
• Entwässerung des Bades im OG: Dusche direkt vertikal in HWR, WC und Wanne vermutlich direkt vertikal in Erdgeschoss-WC (Hausecke), Waschtisch evtl. direkt vertikal in HWR
• wir bekommen einen unverbindlichen Zeitplan für den Bauablauf

Röben "Monza Plus" schiefergrau

Dann kamen noch einige "interessante" Details ans Tageslicht, die wir gerne zu einem deutlich früheren Zeitpunkt erfahren hätten: 

Der Platzbedarf der Wärmepumpen-Installation im HWR ist tatsächlich erheblich größer als in den vom Architekt bisher gezeichneten Entwürfen. 

Da uns dieses kleine aber nicht ganz unwichtige Detail erst jetzt mitgeteilt wurde, gerät natürlich unser gesamter Möblierungsplan für den HWR durcheinander. Eigentlich sollten rechts neben der Wärmepumpe ein Gefrierschrank und die Waschmaschine stehen... Mit dem unten rot dargestellten Platzbedarf der normalen Installation wird das leider nichts. Völlig überraschend und natürlich ganz uneigennützig wurde uns dann ein Kompaktgerät angeboten, was nur noch den rechts im Bild angedeuteten Platz benötigt. Rechnerisch bleiben dann noch rund 1,30m für Gefrierschrank und Waschmaschine daneben übrig. Diese Variante ist technisch absolut identisch zum Standard, jedoch in einem schönen großen Gehäuse platzsparend untergebracht. Um die gewünschte Möblierung wenigstens halbwegs wie angedacht stellen zu können, bleibt uns also nichts anderes übrig, als das Kompaktgerät für einen Aufpreis von 500€ zu wählen.

Platzbedarf der Wärmepumpe

Der Preis lt. Bauleistungsbeschreibung für Fliesen beinhaltet auch Kleber, Grundierung und Silikon, so dass die eigentliche Fliese entsprechend günstiger ausfallen muss

Auch hier wäre es wünschenswert gewesen, bereits vor Unterschrift des Bauvertrages und der Finanzierung zu wissen, dass hier zwischen Materialpreis und Fliesenpreis unterschieden werden muss. Je nachdem, welche Fliesen wir dann aussuchen, ist also auch hier mit deutlichen Aufpreisen zu rechnen, was bislang auf keiner Kalkulation berücksichtigt wurde.  

Für die KfW-70 Förderung ist ein unabhängiger Sachverständiger hinzuzuziehen, die Auszahlung der Fördersumme erfolgt erst nach Fertigstellung

Bei diesem Punkt bin ich ganz schön ins Schwitzen gekommen, da wir bisher ja davon ausgegangen sind, dass das KfW-Darlehen auch schon während der Bauphase abgerufen werden kann. Um es vorweg zu nehmen: unsere Bank hat bestätigt, dass selbstverständlich schon während der Bau noch im Gange ist, ausgezahlt wird. 

Wäre dies nicht der Fall, so hätten wir auf Schlag eine 50000€-Lücke in der Finanzierung, die wir irgendwie bis zur Fertigstellung hätten überbrücken müssen...

Ansonsten warten wir nun auf den Anruf vom Bauleiter, dass wir uns am Grundstück treffen und die Höhenlage des Hauses endgültig festlegen, nachdem die Ecken vom Vermesser abgesteckt worden sind. Außerdem warten wir auch noch auf Post vom Bauamt, wir benötigen noch diverse Formulare, vor allem die Baubeginnanzeige. 

Eintrag #22 - Kontrolle der Wandplanung und andere Formalitäten

Nachdem wir vor einiger Zeit unseren UP-Dosen-Plan für die E-Installation bei Rostow abgegeben hatten, kam vom Hersteller der Blähton-Wandelemente (Fa. Tinglev) eine detaillierte Wandplanung zurück. Darin enthalten war für jedes Wandelement eine separate, bemaßte Zeichnung mit den ggf. darin enthaltenen Leerrohren und UP-Dosen. Bei einigen Elementen habe ich die Position der Dosen und die Leerrohrführung noch geringfügig angepasst. An einigen Stellen kann eine Leerrohrführung vom Boden bis an die Decke beispielsweise entfallen, da bei unserer sternförmig verkabelten Installation keine direkte Kabelführung vom Lichtschalter zur Leuchte an der Decke vorgesehen ist.

Weiterhin haben wir den Antrag für das Kfw-Förderdarlehen (KfW-153 "Energieeffizientes Bauen") erhalten, gegengezeichnet und an die Bank zurückgesendet.

Das Thema "Aufpreise für Alu-Rollläden" ist immer noch offen, jetzt wurde mein Anliegen zur Klärung der Preise/Kalkulation vom Rostocker Vertieb an die Geschäftsführung von Rostow weitergeleitet. Es bleibt also weiter spannend, wie die Geschichte ausgeht.

Unser Abtretungsvertrag ist zwischenzeitlich auch bei der Bank angekommen und wurde dort bestätigt.

Eintrag #21 - Es geht langsam voran

Nachdem es in der letzten Zeit mit unserem Bauvorhaben eher schleppend voranging, scheint nun etwas Bewegung in die Sache zu kommen.

Heute haben wir die Genehmigungsfreistellung vom Amt Warnow-West erhalten, wodurch dem Beginn unseres Hausbaus nun zumindest aus behördlicher Sicht nichts mehr im Wege steht. Wir dürfen auf unserem Grundstück also tatsächlich ein Haus bauen. :-)

Weiterhin kam heute das Angebot für den Baustromanschluss von der e.dis, welches wir bestätigen und zurückschicken müssen. Die ausgewiesenen Anschlusskosten für den zeitlich befristeten Baustromanschluss betragen rund 325€.

Wesentlich interessanter war jedoch die heutige Bemusterung beim Fenster- und Türenbauer. Wir haben heute festgelegt, wie die Innentüren, die Fensterbänke innen und außen, die Haustür, die Fenster und die Rollläden aussehen werden. Folgendes haben wir ausgewählt:

• Innentüren glatt weiß mit verrundeten Kanten (ja, die Kanten sind ein kostenpflichtiges Extra)
• Edelstahltürklinken, einfacher runder Typ
• Innenfensterbänke aus fein gekörntem, poliertem Agglomarmor (hellgrau/weiß)
• zusätzliche Innenfensterbänke in Bad und WC (hier sind sonst nur Fliesen als Fensterbank Standard)
• Fensterbänke außen in aus Aluminium weiß
• Fenster in 3-fach verglaster Ausführung
• alle Fenster mit Breiten > 1,01m als doppelflügelige Stulp-Ausführung (kein fester Mittelsteg)
• alle Fenster mit Kreuzsprossen
• die Fenster des Erkers erhalten Verbundsicherheitsglas (als Einbruchschutz, das keine Rollläden am Erker vorgesehen sind)
• die Rolllädenkästen werden so modifiziert, dass die Revisionsöffnung nach unten zugänglich ist und nicht nach hinten (ansonsten könnte man innen über dem Fenster nicht tapezieren)
• Rollladenmotoren mit elektronischer Steuerung (schalten bei Überlast ab, um Beschädigungen zu vermeiden, Standard-Variante hat nur Endlagenschalter)
• Flügel der Haustür mit satiniertem Glaselement, feststehender Teil mit satiniertem Glasfutter in voller Höhe 
• Innentür zwischen Flur und Wohnzimmer als zweiteilige rahmenlose Ganzglastür

Sehr interessant war auch die Diskussion zum Thema Materialwahl der Rollläden. Was die Aufpreise für eine Materialumstellung auf Aluminium angeht, so hat sich mein Verdacht bestätigt, dass der von Rostow in der Nachverpreisung ausgewiesene Preis von 2350€ für 6 Rollläden mehr als nur unrealistisch übertrieben ist. Der Fensterbauer war der Ansicht, dass es sich hier nur um einen Fehler handeln könne. Ich werde hier nochmal einen persönlichen Termin mit der Vertriebsabteilung von Rostow machen, um die Sache endgültig zu klären. 

Eintrag #20 - Zähneknirschend abgetreten...

Gestern haben wir einen von Rostow verlangten Abtretungsvertrag unterzeichnet und eingereicht. Dabei geht es im Grunde darum, Rostow die Zahlung der Raten für den Bau des Hauses verbindlich zuzusagen und das Kapital aus der Finanzierung nicht etwa für eine neue Yacht zu nutzen.

Dafür hat Rostow uns einen Standard-Abtretungsvertrag zukommen lassen. Dieser enthielt jedoch eine Reihe an Rechtschreibfehlern und war für die Bauherren m.E. unvorteilhaft formuliert.

Wenn man sich im Internet zum Thema "Abtretung bei Hausbau" informiert, so findet man vornehmlich den Rat, derlei Formulare auf keinen Fall zu unterschreiben. Es ist wohl des öfteren vorgekommen, dass Bauherren ihre Ansprüche aus der Finanzierung unwiderruflich an eine Baufirma abgetreten haben. Die Baufirma ging dann in die Insolvenz und damit hatten die Bauherren weder Zugriff auf Ihr Kapital, noch eine Firma, die ihr Haus baut. Dann ist es natürlich schwer, mit einer anderen Baufirma weiterzubauen.

Laut Rostow sei mit der Unterzeichnung der Abtretung §11 unseres Bauvertrages erfüllt, welcher eine unwiderrufliche Bankbürgschaft für die Finanzierung verlangt. Nun ist solch eine Bankbürgschaft im Privatkundenbereich leider alles andere als üblich und auch nicht gerade kostengünstig. Nach meinen Recherchen dürfte der gesamte §11 unwirksam sein, da lt. §648a BGB vom privaten Bauherr eines Einfamilienhauses keine Sicherheitsleistung verlangt werden kann.
Leider macht Rostow die Unterzeichnung der Abtretung zur Bedingung für den Baubeginn, was juristisch ebenfalls fragwürdig ist.

Damit hätten wir schon 3 Punkte, die rechtlich nicht ganz "sauber" sind:

• die vermutlich unwirksame Forderung einer Bankbürgschaft im Bauvertrag
• die plötzliche Forderung einer Abtretung, obwohl dies im Vorfeld nie angekündigt oder auch nur erwähnt wurde
• die unterzeichnete Abtretung als Voraussetzung für den Baubeginn (hier wird der Bauherr unverhältnismäßig unter Druck gesetzt)

Da wir jedoch möchten, dass Rostow zeitnah unser Haus baut und Streiterein bereits vor Baubeginn sicherlich nicht förderlich für den weiteren Fortschritt sind, haben wir uns entschieden, die Abtretung in leicht geändertem Wortlaut zu unterzeichnen. Ob Rostow dieses modifizierte Formular auch akzeptiert, wird sich zeigen. 

Eintrag #19 - Strom und Wasser

Laut Auskunft unseres Bauleiters sollen wir uns darum kümmern, dass bis Anfang Mai sowohl Bauwasser als auch Baustrom am Grundstück verfügbar sind. Die für den Wasseranschluss notwendigen Anträge habe ich bereits vorausgefüllt an Rostow gesendet, wo diese dann an den Heizungsbau-Subunternehmer weitergeleitet werden, welcher sich dann um die Sache kümmert. Normalerweise wäre dies auch die Vorgehensweise für den Baustromanschluss. Da wir die E-Anlage jedoch in Eigenleistung installieren, bleibt der Rostow-Elektriker außen vor und ich werde die notwendigen Anträge an den Elektroservice Burmeister aus Wilsen übergeben. Dies wird auch der Elektriker sein, welcher später unsere Elektroinstallation abnimmt und ans Netz anschaltet.

Damit haben wir also nun endlich einen ungefähren Termin (04.05.2015), an dem es dann hoffentlich losgeht. Seit Vertragsunterzeichnung sind nun immerhin schon mehr als 4 Monate vergangen, ohne dass auch nur ein Spatenstich stattgefunden  hat.

Unser UP-Dosenplan wurde bereits an den Wandhersteller (Fa.Tinglev) gesendet und von dort wird dann die Wandplanung zur nochmaligen Bestätigung durch Rostow und uns als Bauherren zurückgeschickt.

Weiterhin werden noch ein Bemusterungen für Fliesen, Fenstergriffe, Innentüren, Dachsteine, Fassadenfarbe, Treppe und Sanitärausstattung stattfinden. Kurz vor Baubeginn steht dann das Bauanlaufgespräch mit dem Bauleiter auf dem Plan, worin u.a. die Höhenlage des Hauses, die Lage der Sanitärobjekte, die Entwässerung und andere Ausführungsdetails festgelegt werden. Da wir noch keine konkreten Termine bekommen haben, erwarte ich hierzu in Kürze Vorschläge von Rostow.

Eintrag #18 - Alle Unterlagen liegen vor

Nach langem Warten, etlichen Emails und noch mehr telefonischen Anfragen lagen nun vor Ostern offensichtlich endlich alle Unterlagen vor, damit unser Bauvorhaben beim Amt in Form einer Bauanzeige eingereicht werden kann. 

Aus Berlin kam die Statik für das gesamte Haus, die Dachstatik hat der Dachstuhlhersteller geliefert und es gibt endlich auch eine Energiebedarfsberechnung. All diese Dinge liegen jetzt zusammen mit den Unterlagen des geplanten Carports beim Amt und wir warten auf eine Bestätigung, damit es dann endlich losgehen kann. 

Die statischen Berechnungen waren wenig überraschend, es kann im Grunde alles so gebaut werden, wie wir uns das vorstellen. Die Stärke einer Innenwand konnte noch von 15 cm auf 12 cm verringert werden. Die Energiebedarfsberechnung bestätigt unserem Haus den KfW70-Standard. Dies ermöglicht uns (mit einer ganzen Menge Papierkram) ein gefördertes Darlehen bei der KfW zu beantragen. 

Laut Berechnung hat unser Haus einen Endenergiebedarf von rund 23,4 kWh/(m²a). Was das für die zukünftige Höhe der Heizkosten bedeutet, wird sich zeigen. 

Eintrag #17 - Kosten(in)transparenz

Vor nicht all zu langer Zeit wurden uns die Mehr- und Minderleistungen entsprechend unseres Projektes in der sog. ersten Nachverpreisung kalkuliert. Abgesehen von der Tatsache, dass Rostow einen geschlagenen Monat (!!!) gebraucht hat, uns eine fehlerfreie Kalkulation zur Verfügung zu stellen, sorgt der dort ausgewiesene Aufpreis für die Alu-Rollläden im EG für Kopfschütteln.

Kurz zur Erinnerung:
Im Standardleistungsumfang unseres Hauses sind entweder ein Kaminschornstein oder Kunststoffrollläden im EG enthalten. Nachdem wir uns gegen den Kamin entschieden hatten, fiel die Wahl also auf die Rollläden, welche im Standard jedoch nur aus Kunststoff sind. Da ab einer Fensterbreite von ca. 1,4m jedoch Kunstoff zu instabil sei, müssten wir auf Aluminium umsteigen, was einen Aufpreis zur Folge hat. Laut ein Auskunft von Rostow (per Mail im Dezember 2014) ist der Aufpreis nach Breite gestaffelt:

Zitat:

"In dem Paket sind 8 Kunststoffrollläden oder der Kaminschornstein vorgesehen..., wir können diese aber gegen Aufpreis gg. Alu-Rollläden ersetzen..., macht auf jeden Fall Sinn 

Aufpreis bei Rollläden bis 1,35 m Breite:  60,00 €, bis 1,51 m Breite: 140,00 €..., darüber hinaus geht sowieso nur Alu wg. der Breite."

Zitat Ende

Wenn man nun einen Blick in unsere Nachverpreisung wirft, dann wird dort für die insgesamt nur 6 notwendigen Rollläden (der Erker bekommt keine) ein Aufpreis von insgesamt 2350€ kalkuliert. Dabei handelt es sich um 2 Rollläden <1,35m, 3 Rollläden mit 1,51m und einen mit 2,01m Breite. Wenn man dies nun mit den Aufpreisen aus der Mail von Rostow vergleicht, so ist nicht nachvollziehbar, wo die Summe von 2350€ herkommen soll. Ich komme da auf 550€ zzgl. dem Aufpreis für das 2,01m-Fenster. Es fällt mir schwer zu glauben, dass dieser 1800€ kosten soll. Und dabei ist noch nicht mal berücksichtigt, dass wir statt den eigentlich enthaltenen 8 nur 6 Rolläden benötigen und diese aus Kunststoff eigentlich inklusive sein sollten.

Leider ist mir diese Diskrepanz erst beim Durchstöbern älterer Mails aufgefallen, nachdem wir die Nachverpreisung unterzeichnet hatten. Ich habe den Vertrieb von Rostow damit konfrontiert, allerdings mit ernüchterndem Ergebnis. Es hieß dann plötzlich, dass wir ja für unser Vorhaben alle Fenster verbreitert hätten und deshalb ein solch hoher Aufpreis zustande komme. Dies ist nicht korrekt, bis auf 2 Fenster haben alle anderen die Maße, wie sie im Bauvertrag per Zeichnung auch dokumentiert wurden. Obwohl wenig Hoffnung besteht, hier noch eine nachträgliche Gutschrift zu erhalten, werde ich den Vertrieb von Rostow trotzdem bei Gelegenheit persönlich zu dieser Sache zur Rede stellen. 

Allgemein ist zu sagen, dass Rostow gerade beim Thema Mehr- und Minderleistung stellenweise absolute Intransparenz bei der Preisgestaltung walten lässt und bei genauer Nachfrage "mauert". Es bleibt nur, jedem Interessenten für die Zukunft zu raten, immer alle Berechnungen auch mit alten Informationen abzugleichen, um nicht in eine ähnliche Falle zu laufen. 

Es mag durchaus legitim sein, dass man über die Aufpreise für Extras Geld verdient, dagegen ist prinzipiell ja auch nichts einzuwenden. Eine gewisse Transparenz kann jedoch nicht zuviel verlangt sein, wenn man für sein Traumhaus ein hohes finanzielles Risiko eingeht. 

Eintrag #16 - Elektroplan

Der letze Eintrag in diesem Blog ist nun mittlerweile schon 2 Wochen her und gerade in den letzten Tagen hat sich erfreulicherweise doch einiges getan. Angefangen hat es mit der Aufforderung zur Abgabe unseres Elektroplans, damit die UP-Dosen bei Fertigung der Wandelemente gleich an der richtigen Stelle positioniert werden können.

Elektroplanung (EG)

Zusammen mit der Aufforderung gab es auch eine Tabelle, in der allen Räumen lt. BLB eine gewisse Anzahl an UP-Dosen zugeordnet wird. Hier war dann auch wieder ein kleiner Fehler drin. Offensichtlich wurden uns die UP-Dosen des Gästezimmers "gestrichen", da wir bei unserem Grundriss die Wand zwischen Wohn- und Gästezimmer entfernt haben. In einem Telefonat mit Rostow habe ich dann jedoch meine Ansicht geäußert, nach welcher ein Weglassen der Gästezimmerwand nicht gleichbedeutend mit einem Verzicht auf die entsprechende E-Vorbereitung ist. Die Sache war damit offensichtlich geklärt.